近代上海彩神房价大跌暴涨轮番上演 连鲁迅也抱

彩神1843年,伴随着中国进入近代最新上海房价下跌新闻,上海开埠,从此中外贸易中心逐渐由广州转移至上海,外国商品和外资纷纷通进长江门户,开设行栈、设立码头、划定租界、开办银行,上海也从一个海边县城逐渐发展为远东第一大都市。与此同时,此地人口急剧膨胀,仅租界地区,1862年的人口就达50万左右,华界由于人口流动太大,无法统计。

与城市发展相伴的还有地价与房价的连番上涨。1882年春节前夕,上海知县莫祥芝发布公告:“沿江一带滩地……必须复丈,并分别追缴租息地价。”也就是说,在经历太平天国动乱后十几年的发展最新上海房价下跌新闻,上海的地价已经涨到政府公开“争利”的地步:黄浦江、苏州河一带的地,卖出去的要重新丈量,并根据当前价格追缴租金和地价。

民间的状况则是各路资本向房地产行业聚集,除了不少华资企业外,沙逊、怡和、仁记等一大批知名外资企业也多有涉足。《申报》1884年初报道新闸一带的土地称:“今则加至四五倍不止,虽马路远者每亩先不过百两,今亦加至五倍,而且争相购买,不惜重价。”如今的新闸路是地道的市中心,但在当时,则刚刚开发(属公共租界的北界)。而房地产建设也如火如荼,棚户区被大规模拆除,二层砖木结构的石库门里弄房屋到处涌现。

彩神这其中最具代表性的地产商就是大买办徐润,当时号称“上海地王”:拥有未建之地2900余亩,已建之地320亩,共建洋房51所,住宅222间,当房3所,楼平房街房1890余间,每年可收租金12.29万余两(相当于3000万元人民币)。其个人总资产在340万两以上,在上海滩可谓首屈一指。

但形势并未持续。1883年12月中法战争爆发后,清政府筹集资金用于战事,上海原本宽松资金环境开始变化,逐渐紧缩。苏伊士运河1882年又被英军骑兵占领,大清国外贸面临严重挑战,由此开始连续数年出现资本大量外流最新上海房价下跌新闻,内外夹击之下,上海经济出现“衰退”迹象。1884年中法战争爆发后不久,法国军舰扬言进攻上海,上海民众对于经济的信心被击溃,如上海的钱庄,1884年初还有78家,到了年底只剩下10家,物价断崖式下跌“百货无不跌价三五成,统市存银照常不过十分一二”。不久,中国在中越边境的镇南关大败法军,消息传到上海,租界内的洋人以为清政府会乘胜追击,收回租界,于是纷纷变卖房产逃离上海,租界是上海的中心,带动上海房价开启大跌模式,上海房地产彻底崩盘。

房地产崩盘受害最大的就是徐润之类的地产商买办,徐润的房产价值大跌后缩水至223.69万两,但他从22家钱庄的贷款总额则高达250多万两,已经资不抵债。各家钱庄纷纷催逼徐润还债,于是,徐润将位于青云里(今黄浦区青岛路)、靖远街(今黄浦区政府旁)、元芳路(今虹口北外滩商丘路)、杏花楼(今黄浦区福州路山东路)等处的房产,抛售所得仅为130万两左右,亏损额达到90万两。同时最新上海房价下跌新闻,在李鸿章的支持下,上海招商局督办兼大商人盛宣怀开始主持对徐润的破产清算。盛宣怀将徐润名下的乍浦路、十六铺房产,抵入招商局。乍浦路的地块,面积共“四亩二分三六”仅仅作价2.2万两,盛宣怀后来以抵赔原价从招商局手中买下。

彩神在这场房地产崩盘大局中,大获其利者除了盛宣怀之类的权贵买办外,还有一个犹太人哈同,此人后来成为上海首富。中法战争中国节节胜利后,上海的洋人纷纷变卖房产逃离,哈同也准备到香港去避一避,但他的新婚妻子罗迦陵却认为这是千载难逢的好机会,并把自己的首饰卖掉,劝说丈夫倾其所有用于购买房屋土地,整个大马路(今南京东路)一带大多被哈同抄底。果不其然,中法战争以清政府妥协签约结束,大批洋人又回到了上海,上海滩也恢复了十里洋场的繁华,哈同名下南京东路一带的房产持续上涨,十几年后上涨数百倍,哈同也一跃成为上海首富,今南京西路上海展览馆前身即为哈同花园,乃哈同1901年修建,是其住所之一。

中法战争之后,上海重新进入和平发展模式,虽然北方偶有战事,但上海一直颇为宁静。到清末的最后几年,上海房价又达到了一个新的高点,如上述徐润贱卖的青云里、靖远街、元芳路、杏花楼等处房产,据其1909年回忆录描述,当时市价已达600万两,较1884年的高点翻番。

民国建立之后,上海凭借资本和区位优势持续发展,并于三十年代成为远东第一大都市,市区人口密集程度与现在相比有过之而无不及。据中华民国1935年统计年鉴,截至1934年12月最新上海房价下跌新闻,上海人口达到348万,城区平均每平方公里五万人,为世界之最。当时中国几个主要城市人口分别为:首都南京101万、武汉三镇135万、广州115万、香港75万,而北京到1946年,人口也只不过170万。

彩神经济繁荣与人口急剧增长必然引发高房价。不过,一些历史名人在当时也难以买房。

彼时,作家鲁迅的收入已经不菲,其小说可拿到20%的版税,他也向《申报》和《语丝》投稿做专栏,每月多则六百块大洋,少则三四百,按购买力折算,约相当于如今上班族的4~6万月薪。与鲁迅同时期的上海市民,月薪不过30大洋左右。女明星周璇走红前仅挣50大洋,走红后的月工资为200大洋。即便如此,他们在上海也买不起房。1928年,鲁迅两口子租住在老式石库门景云里(今虹口区横浜路35弄),全款买下需要5万大洋,以鲁迅每月400大洋左右的月收入,要不吃不喝十来年。而当时的虹口横浜路,已是城郊,如果是静安区房价,则更加昂贵。

买房不容易,租房也很贵。鲁迅在上海时,正赶上房源紧张,很多房子都在“二房东”手里,想从他们手里租房,要先交“顶费”。鲁迅在四川北路的那套房子,光顶费就交了500大洋。1930年4月鲁迅日记有记载:“上午广平来。下午看定住居,顶费五百,先付以二百。”普通民众租房更为艰难,《申报》1934年曾刊发《减低房租运动今日起总动员》:“住在上海的一般市民除少数地产阶级和资本家外,无一不在含辛茹苦中求生存,而平均日常生活费用,房租一项往往占百分之三十或五十……于是一般市民和商店,都不能继续担负此过高之房租,便发生了减低房租的要求。”1947年上海继续上演租房难,国民党政府对抗战后的住房市场实施最严厉的调控政策,一方面强制业主出租空房,另一方面又限制房东抬高房租。但在供需严重失衡的背景下,这两项政策并没有解决“房荒”的实际难题。

疯狂的楼市在抗战爆发之际达到了顶点。1937年淞沪会战爆发,1938年国民党军队撤出上海,华界地区被日寇多番轰炸,上海沦为只有租界不被日本占领的“孤岛”,大批难民涌入租界,房价更是高到咋舌。1941年太平洋战争爆发,日本进入租界,上海全部沦陷,大批民众出逃,持续半个世纪的上海疯狂楼市休止了数年。1945年抗战胜利,大批民众返回上海,上海房价瞬间又被推上高点,1946年因为房价问题甚至惊动了蒋介石政府。

1949年,国共和谈失败,国民党败局已定,上海资本家纷纷抛售固定资产,换成美元和黄金准备外逃,上海房价也随即下跌,1949年5月27日上海解放前夕,包括杜月笙、张爱玲在内的大量名流、大亨、资本家纷纷变卖资产逃往台湾、香港和美国,喧嚣日久的上海楼市,正式进入长时间的休眠期。

彩神随着国民党的败退,疯狂的上海楼市彻底终结。解放后,上海房市重新启动,城市也进入了全新的发展时期。

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